"Monografia da Ordem Religiosa de S. Francisco", é a descrição do itinerário por estes frades percorrido, a norte do Rio Douro, ou melhor, em Lessa de Matozinhos. O trabalho começa, como não podia deixar de ser, por uma breve notícia da freguesia, e por um enquadramento histórico dos "nossos" frades observantes, no contexto internacional.

O percurso, esse, começa no Convento de S. Clemente das Penhas, actual Boa-Nova. Foi dai, que mais tarde, e por razões de segurança se mudaram para a quinta da Granja, que passou a chamar-se Quinta da Conceição, em virtude de o futuro Convento, que aí se ia instalar, ter o nome da Imagem da Senhora da Conceição. A imagem da Imaculada Conceição, que lhes era muito familiar, que segundo consta esteve lá até à extinção das ordens religiosas no nosso país.

Depois, foi o abandono total do Convento e da imagem, que viria no entanto, anos mais tarde, a ser encontrada na casa de um lavrador de Matosinhos. E como já era de prever, a imagem foi motivo de disputa entre as duas freguesias, mas imagem descansou finalmente, na Igreja Matriz de Leça da Palmeira.

Estava esta ermida, que ainda permanece, muito vizinha do mar, quase a um quarto de légua da foz do rio chamado Leça, o qual na mesma paragem com a sua mansa, e vagarosa corrente atravessa, e divide os dois maiores lugares, que encontrou depois do seu nascimento. Um deles é Matozinhos da banda do Porto; o outro é Leça de Matozinhos, ou da Palmeira, da parte de S. Clemente, que fica a Noroeste.

Era este sítio uma marinha agreste: o mais inculto, desabrido, e estéril, que posso encarecer. Nem água tinha para beberem os frades, senão a de uma fonte, a qual lhes ficava longe. Defrente da ermida, e bem à banda do mar se levantam uns penhascos, em razão dos quais se chama S. Clemente das Penhas, que a modo de biombos, ou guarda-ventos emparam este tosco descampado".

Apesar de por vezes o mar subir até à ermida, alagando toda a casa e destruindo o trabalho de anos inteiros, os frades gostavam do local por ser "deserto, sem regalo" e " disposto só para fazer penitência." O dia-a-dia destes homens limitava-se quase exclusivamente à oração - "tratavam só do espírito". Escreviam livros, por duas obrigações: a primeira para não caírem no ócio e a segunda para terem por onde louvarem a Deus.

"Oitenta e três anos sustentamos esta praça de S. Clemente das Penhas, mas muito à nossa custa." e correndo o ano de 1475 concordaram que houvesse mudança. Determinando também, que fosse para a Quinta da Granja, situada na margem do Leça, um pouco acima do lugar do mesmo nome, por ser o sítio fresco, retirado, e devoto; e que o nosso convento se chama-se Conceição em louvor da Senhora Mãe de Deus".

O lugar pertencia ao Mosteiro de Leça do Balio. Este por sua vez, só o largava em troca de outra fazenda. O que aconteceu graças aos grandes devotos Fernão Coutinho, e sua esposa D. Maria da Cunha, ao concederem o seu terreno em Moroça de Cima.

Regressado em Junho de 1476, D. Afonso V, pelo amor que lhes tinha, foi pessoalmente ver o estado da quinta, e contente com ela, concedeu a licença do reguengo. Fernão Coutinho entregou o seu terreno, o Mosteiro deu a quinta, e Garcia Dias pagou o valor do prazo. Posto isto, a 10 de Julho de 1476 fizeram-se as escrituras como o rei havia ordenado.

A Licença do Pontífice, foi-lhes concedida por Sisto IV, à instância da Infanta D, Brites, mulher do Infante D. Fernando, Duque de Beja.