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Obras em apartamentos: em que casos é necessária a autorização do condomínio?

Obras em apartamentos: em que casos é necessária a autorização do condomínio?

Se pensa realizar obras em apartamentos, mas não sabe que autorizações e passos serão necessários, deixamos aqui algumas dicas essenciais para começar com as suas remodelações com a maior rapidez possível e livre de complicações.

Enquanto proprietário ou proprietária, é normal que tenha interesse em fazer obras para valorizar a sua casa. Diversos trabalhos poderão ser iniciados sem colocar a sua gestão de condomínios ao barulho. Tudo depende do grau de intervenção sobre o imóvel, como passamos a explicar.

A maioria das obras em apartamentos dispensa autorizações

Caso esteja a pensar realizar pequenas obras no seu apartamento, o mais provável é que estas não precisem de ser aprovadas ou sequer comunicadas ao seu condomínio antes de se iniciarem. Sempre que a própria integridade e estética do edifício não seja colocada em causa, poderá, por iniciativa própria, e sem prestar contas a ninguém:

  • Pintar tetos e paredes;
  • Proceder a colocação de chão;
  • Tratar de colocação de armários diversos;
  • Fazer substituição de canalizações;
  • Alterar os azulejos;
  • Levar a cabo obras de reconstrução das várias divisões, desde que se encontrem cingidas às mesmas (ou seja, obras no interior da sua própria fração);
  • Tratar de colocação de teto falso;
  • Criar, dentro dos limites do seu apartamento, paredes adicionais ou divisórias;
  • Demolir paredes, desde que estas não sejam paredes de suporte essenciais, salvaguardando assim que a integridade do prédio não é colocada em causa;
  • Unir duas ou mais frações de um prédio, desde que estejam lado a lado, ou uma acima da outra, sem que, uma vez mais, a estrutura do prédio sofra alterações. Atente que no caso duma união de frações a Câmara Municipal terá de ser informada ;

A única exceção a esta regra aplica-se caso o seu edifício esteja classificado como património histórico ou arquitetónico. Nesse caso, a Câmara Municipal terá a palavra final relativamente às obras que poderá ou não levar a cabo.

Obras em apartamentos: em que casos é necessária a autorização do condomínio?

Quais as obras em apartamentos que exigem autorização?

Apesar da vasta maioria de obras em apartamentos não precisarem de ser comunicadas ou aprovadas pelo seu condomínio, existem diversas exceções à regra.

Qualquer obra que altere a estética, estrutura arquitetónica ou segurança de um edifício terá de ser sempre comunicada e aprovada. Em vários casos irá também depender de autorizações municipais, dependendo do impacto da intervenção.

Resumidamente, quaisquer obras que alterem o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras ou em geral a estrutura do prédio, incluindo fachada, forma do telhado ou dimensão do edifício estão sujeitas a alterações, por serem consideradas como partes comuns.

Entre várias destas obras evidenciam-se:

  • As famosas transformações de varandas em anexos, tão frequentes em ambiente urbano, as quais alteram não só o aspeto estético como a estrutura da fachada do prédio e terão sempre, por isso, de implicar o consentimento do condomínio antes de ser realizada a obra;
  • A instalação de aparelhos de ar condicionado na fachada do prédio, influenciando a estrutura do edifício, terá também de ser autorizada pelos restantes condóminos;
  • A construção de uma pérgola no seu terraço ou varanda terá também de passar por este processo;
  • A união da sua fração a uma área de sótão;

Este conjunto de obras, e outras com consequências na estrutura do edifícios, estão necessariamente sujeitas a deliberação da assembleia geral de condóminos.

Boas práticas para a realização de obras num prédio

Divulgar toda a informação de forma inequívoca

Não só deverá procurar a autorização dos seus vizinhos para a realização de todas as obras de mais envergadura, como também deverá informar os moradores, através de uma comunicação escrita afixada, acerca de todos os detalhes da sua obra futura (mesmo que esta dispense aprovação) como: data, tempo de duração ou período de maior ruído.

Poderá, inclusive, recorrer à utilização de uma Minuta de Comunicação de Obras, com vários modelos disponíveis online. Esta comunicação deverá estar disponível num local de elevada visibilidade, como por exemplo a entrada do prédio.

Respeitar o horário para obras definido por lei

A lei prevê que as obras mais ruidosas e intrusivas ocorram apenas nos dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Procure ao máximo respeitar o Regulamento Geral do Ruído de forma a evitar repreensões e potencialmente represálias por parte dos restantes moradores.

Mantenha a ordem nos espaços comuns

Uma obra consegue frequentemente deixar os espaços contíguos num alvoroço. Peque por excesso e não por defeito e certifique-se de que os profissionais certificados que contratou não deixam material em zonas de passagem nem tão pouco deixam áreas comuns sujas e/ou empoeiradas.

Confirme que tem os seguros respetivos em dia

Imprevistos podem acontecer a qualquer um. Dessa forma, nunca se esqueça que, ao realizar uma obra, irá arcar com responsabilidades perante terceiros caso ocorram acidentes. Tenha a certeza que tem um seguro multirriscos pronto a entrar em ação caso necessário.

Contrate profissionais experientes e certificados

Para garantir uma obra segura é essencial contratar mão-de-obra qualificada e certificada. A equipa certa irá ajudá-lo com todo o processo de reabilitação do seu apartamento, dos aspetos logísticos aos relacionados com a criação do próprio projeto.

Por exemplo, sabe quanto custa renovar um apartamento? Uma empresa experiente, composta por profissionais com valências em várias disciplinas, da Arquitetura à Engenharia Civil e Construção, será de certo capaz de melhor o orientar. Na Plataforma Zaask* pode encontrar inúmeros especialistas prontos a ajudá-lo.

Faça contratos para as suas obras em apartamentos e peça vários orçamentos

Seja cuidadoso e não deixe nada ao acaso. Peça a apresentação de vários orçamentos possíveis, para que possa comparar preços, prazos, formas de pagamento e até materiais a utilizar na sua obra.

Caso este seja um serviço maior, não deixe de celebrar um contrato para a sua empreitada.


(*) A Zaask, o marketplace de serviços líder na Península Ibérica, torna significativamente mais eficiente o processo de contratação de serviços, facilitando assim que clientes e empresas encontrem profissionais de qualquer sector que os ajudem a fazer acontecer. Ao mesmo tempo, é uma ferramenta para que profissionais, freelancers e PMES, de todas as áreas, possam aumentar o seu volume de negócios.


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